주위토지통행권과 맹지

[들어가는 말]

 

주위토지통행권은 쉽게 말하면, 바깥으로 나가는 길이 없는 내 토지에서 남의 토지를 거쳐야 나갈 수 있는 경우, 남의 토지를 이용하여 통행할 수 있는 권리라는 뜻입니다. 바깥의 길을 '공로'라고 하며, 이렇게 '공로'에 출입할 수 있는 통로가 없는 토지는 '맹지'라고 합니다.

 

이 권리는 소유권의 상린관계에 포함되는 것인데요, 상린관계란 '서로 인접하거나 이웃하는 부동산의 소유권'을 대상으로 그 상호간의 이용을 조절하는 내용을 규정하는 것입니다. 따라서 민법의 제3장 (소유권) 제1절 소유권의 한계 절에 규정되어 있습니다. 하지만 ‘부동산의 이용’이라는 측면에서 소유권 뿐 아니라 지상권과 전세권에도 준용되고 있습니다. 부동산 임대차에는 특별한 규정이 없지만 유추적용이 가능할 것으로 보입니다.

 

상린관계에는 이외에도 매연, 환경오염 등의 방해금지, 수도 등 시설권, 물에 관한 상린관계 등 여러 가지가 있습니다.

 

1. 주위토지통행권은 어떻게 발생하나요?

 

먼저, 민법 제219조 조문을 보겠습니다.

 

민법 제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

 

B토지에서 공로로 나갈 통로가 없는 경우

 

어떤 토지가 주위 토지에 둘러싸인 경우를 맹지라고 말씀드렸지요. 위 그림에서 보시면 B토지가 맹지이고, A토지가 둘러싸고 있어서 B토지는 공로로 갈 통로가 없습니다.

 

B토지에서 A토지를 통과하여 공로에 출입할 수 있는 주위토지통행권을 가지려면,

첫째, B토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없어야 하고,

둘째, B토지에서 공로에 출입하는데 A토지를 통과하지 않으면 출입할 수 없거나 비용이 과다해야 합니다.

 

위와 같은 요건이 만족되면 B토지에서 A토지를 통행하거나 필요한 경우 A토지 위에 통로를 개설할 수 있습니다. 다만, 이렇게 주위토지통행권이 발생하더라도 A토지의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 합니다. 그리고 B토지에서 A토지를 통과하여 통행하는 통행권자는 A토지 소유자의 손해를 보상하여야 합니다.

 

2. 보상 금액은 어떻게 정해야 할까요?

 

만일 통행지를 B토지 소유자만 통행로로 사용하고 있고, A토지 소유자는 이를 사용, 수익하고 있지 않다면 B토지 사용자는 A토지 사용자에게 사용기간 동안 통행지의 차임상당액을 보상하게 됩니다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87다카1156 판결).

 

A토지 소유자는 주위토지통행권이 인정되어도 그 통행지를 점유하거나 사용할 수 있는데요, 이러한 경우에는 위의 경우보다 낮은 금액의 보상을 하게 되겠지요.

 

3. 이미 통로가 있긴 하지만 실제 통행이 어려운데..

 

별도의 진입로가 이미 있다면 일반적인 경우에는 주위토지통행권이 인정되지 않지요. 예를 들어 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 이미 있음에도 더 편리하다는 이유로 다른 장소로 통행할 권리를 구할 수는 없습니다(대법원 1995. 6. 13. 선고 95다1088, 95다10 판결).

 

그렇지만, 별도의 진입로가 이미 있다고 하더라도 그 진입로가 실제로 통로로서 충분한 기능을 하지 못하거나, 통로를 개설하는데 과다한 비용이 필요하면 주위토지 통행권이 인정될 수 있습니다(대법원 2013. 2. 14. 2012마1417 결정).

 

4. B가 주위토지 통행권을 받더니 아예 배타적으로 점유했는데..

 

주위토지통행권은 통행권을 가지는 것이지 그 통행지를 배타적으로 점유할 권한까지 갖는 것은 아닙니다. 만일 B토지 소유자가 A토지를 통행할 주위토지통행권을 인정받았다고 하더라도, 가장 손해가 적은 장소와 방법을 가려서 통행지를 사용해야 하므로 B토지 소유자가 통행지를 배타적으로 점유했다면, 통행지 소유자인 A는 통행권자 B에 대하여 그 인도를 청구할 수 있습니다(대법원 1993. 8. 24. 선고 93다25479 판결).

 

5. 주위토지통행권으로 통행하고 있었는데 건물이 건축됐어요!

 

주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 합니다. 주거는 사람의 사적인 생활공간이자 평온한 휴식처로서 인간생활에서 가장 중요한 장소이고 헌법도 주거의 자유를 보장하고 있기 때문에, 주위토지통행권을 행사함에 있어서도 이러한 주거의 자유와 평온 및 안전을 침해하여서는 안 된다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다75300,75317,75324 판결).

 

위 사안에서는, 인접 토지의 일부를 통행로로 이용하던 중 그 토지 위에 연립주택이 건축되었는데, 기존 통행로가 연립주택 단지 내를 통과하는 형태가 된 것입니다.

연립주택 단지 내 공간은 연립주택 주민들 전체의 주거공간이므로, 연립주택 단지 내의 주거의 평온과 안전이 최대한 지켜져야 할 것입니다. 만일 공로로 통할 수 있는 다른 인접 토지가 있다면 별도의 통행로를 개설하는 비용이 들더라도 그 인접 토지를 통하여 공로로 나가는 것이 연립주택 단지 내의 주거의 평온과 안전에 대한 침해를 최소화할 수 있기 때문에, 기존 통행로에 대한 주위토지통행권을 인정하지 않았습니다.

이와 같이 주위토지통행권은 그 통행로가 항상 특정한 장소로 고정되어 있는 것은 아니고, 주위토지 소유자가 그 용법에 따라 기존 통행로로 이용되던 토지의 사용방법을 바꾸었을 때에는 (위의 예에서는 연립주택을 건축한 경우가 되겠지요) 그 주위토지 소유자를 위하여 보다 손해가 적은 다른 장소로 옮겨 통행할 수밖에 없는 경우도 있습니다.

 

6. 주위토지통행권과 지역권과의 관계

 

‘지역권’이라는 권리도 어떤 토지의 편익을 위해 다른 토지를 이용할 수 있는 권리로, 통행 지역권은 주위토지통행권과 비슷한 점이 있습니다.

주위토지통행권은 소유권의 상린관계에 의해 주어지는 권리이나, 지역권은 당사자의 설정계약에 의해 발생한다는 점이 다르고, 지역권은 통행 뿐 아니라 다양한 권리가 설정될 수 있습니다. 또 지역권은 이웃하지 않은 토지 간에도 성립한다는 점이 다릅니다.

자세한 내용은 지역권 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

 

[나가는 말]

 

오늘은 ‘주위토지 통행권’에 관하여 알아보았습니다. 맹지투자를 하거나 하는 경우에는 토지로부터 공로까지 접근할 수 있는지가 무척 중요한데요, 지역권 설정이 가능한지, 주위토지통행권을 인정받을 수 있는지 여부 등을 잘 확인해 보시기 바랍니다.