지역권과 시효취득

지역권은 토지 대 토지의 권리로, 타인의 토지를 자신의 토지의 편익을 위하여 이용할 수 있는 권리입니다. 주요한 지역권 중 하나로 통행지역권이 있으며, 주위토지통행권과 구별이 필요합니다. 통행지역권 등도 시효취득이 가능하므로, 토지소유자의 주의가 필요합니다. 

1. 지역권이 무엇입니까?

 

민법 제291조의 “지역권”은 타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위해 이용할 수 있는 권리입니다.

 

민법 제291조(지역권의 내용) 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

 

용어를 몇가지 알아보겠습니다.

요역지: 편익을 받는 토지 (B토지)

승역지: 편익을 제공하는 토지 (A토지)

 

요역지는 다른 말로 “편익필요지”, 승역지는 다른 말로 “편익제공지”라고도 합니다.

 

지역권의 대표적인 예는 통행지역권인데요, 예를 들어 B토지의 소유자가 A토지를 통행할 수 있는 권리가 통행지역권입니다. 이는 “주위토지통행권”과 일면 비슷한 점이 있지만, 다른 점도 있습니다.

 

첫 번째로는, 통행지역권은 “토지의 편익을 위해” 다른 토지를 이용한다는 점입니다. 토지의 소유자의 편익이 아니라 토지의 편익을 위한다는 것입니다. 상당히 까다로운 이야기인데, 아래에서 다시 한 번 짚어보도록 하겠습니다.

 

두 번째로는, 지역권은 통행에 대한 권리 뿐 아니라 다른 권리도 설정이 가능합니다. 예를 들어, B토지의 소유자가 물을 끌어 쓰는데(인수라고도 합니다) A토지를 통과하거나, 아니면 햇볕을 가리지 않도록 A토지에 일정 높이 이상 건축을 하지 못하게 하든지, 이런 형태로 지역권을 설정하는 것이 가능합니다.

 

세 번째로는, 지역권은 떨어져 있는 토지에도 설정이 가능합니다. 주위토지통행권은 바로 인접한 토지에 대해서만 가능하다는 차이가 있습니다.

 

또 임차권과도 차이가 있는데요, 임차권은 채권이라는 것도 있지만, 만일 A토지의 일부를 임차한다면 A토지의 주인은 그것을 사용하지 못하고 임차인이 임차한 부분을 독점적으로 사용하게 됩니다. 그러나 지역권은 지역권이 설정되더라도, 그 지역권의 내용을 침해하지 않는 범위에서 지역권이 설정된 토지의 주인이 자유롭게 사용할 수 있습니다.

 

그러면 위에서 말씀드린 것처럼, “토지의 편익을 위해”라는 점을 다시 한 번 살펴보겠습니다.

 

예를 들어, B토지에 있는 하천을 메우기 위해 A토지의 토사를 채취한다고 하면 이러한 지역권을 설정하는 것이 가능하지만, B토지의 주인이 개인적인 목적으로 토사를 사용하기 위해 A토지의 토사를 채취한다면 이는 B토지의 편익을 위한 것이 아니라 B토지의 주인을 위한 것이므로 이러한 목적으로 지역권을 설정할 수는 없는 것입니다. 후자의 경우 다른 말로 ‘인역권’이라고 하는데, 우리 민법에는 인역권은 규정되어 있지 않습니다.

 

2. 지역권의 특징: 부종성

 

지역권의 특징으로 “부종성”을 들 수 있습니다.

 

민법 제292조(부종성) ①지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.

②지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

 

지역권은 요역지소유권에 “부종”합니다. 즉, 요역지소유권이 이전되면 지역권도 함께 이전합니다. 자동차를 사면 타이어는 딸려 오는 것과 비슷합니다. 타이어는 별도로도 사고 팔 수 있지만, 지역권은 요역지소유권과 분리하여 매매할 수는 없습니다. “토지의 편익을 위해서”라는 점을 다시 한번 상기해 보면, 자연스러운 결론이라고 할 수 있습니다.

 

지역권만 별도로 매매할 수는 없지만, 요역지소유권을 이전할 때 지역권이 소멸하는 것으로 특약을 맺는 것은 가능합니다. 즉 지역권을 특정한 요역지 소유자에게만 인정하겠다는 것이죠. 이러한 특약은 등기를 해야 합니다. 등기를 하지 않으면 지역권을 바라보고 요역지를 매수하려는 사람이 불의의 손해를 입을 수 있겠지요?

 

3. 지역권의 시효취득

 

민법 제294조(지역권취득기간) 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조의 규정을 준용한다.

 

토지를 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하면 시효취득이 가능합니다(민법 제245조). 이와 비슷하게, 지역권도 시효취득이 가능하다는 것을 알고 계셨나요?

 

위에서처럼, 민법 제294조는 지역권의 시효취득을 규정하고 있습니다. 그런데, 여기에는 조건이 있습니다. “계속되고 표현된 것에 한하여”라는 것입니다.

이를 이해하려면 지역권의 종류를 먼저 따져 봐야 합니다.

 

지역권은 계속지역권과 불계속지역권으로 나뉠 수 있는데, 계속지역권은 중단 없이 승역지를 항시 사용하는 경우, 즉 통로를 개설하거나 송전선을 부설하는 등을 뜻합니다. 이에 반하여 불계속지역권은 권리자가 어떤 행위를 통해서만 승역지를 사용하는 경우인데, 예를 들면 통로는 개설하지 않고 통행만 하는 지역권을 들 수 있습니다. 만일 통행을 하지 않으면 사용하지 않는 것이니, 권리자가 ‘통행을 한다는 행위’가 필요한 것이죠.

 

그리고 다시 지역권은 표현지역권과 불표현지역권으로 나뉠 수 있습니다. 표현지역권은 외부에서 인식할 수 있는 경우로, 통로를 개설하거나 송전선을 부설한다든가 하면 외부에서 보고 인식할 수 있겠지요. 하지만 조망이나 일조권을 방해하는 건물을 건축하지 않겠다는 지역권의 경우 밖에서 보이지 않습니다. 이런 경우를 불표현지역권이라고 합니다.

 

즉 민법 제294조는 외부에서 인식 가능한 경우(표현지역권)이면서, 계속지역권인 경우에 한하여 시효취득을 인정하겠다는 것입니다.

 

판례는 통로의 개설이 없는 일정한 정소를 오랜 시일 통행한 사실이 있다거나 또는 토지의 소유자가 다만 이웃하여 사는 그 분으로 통행을 묵인하여 온 사실이 있다고 하더라도 그러한 사실만으로서는 지역권을 취득할 수 없고 본조에 의하여 지역권을 취득함에 있어서는 요역지의 소유자가 승역지상에 통로를 개설하여 승역지를 항시 사용하고 있는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속한 사실이 있어야 한다(65다2305)는 입장입니다.

 

민법 제294조에 의하여 지역권을 취득함에 있어서는 요역지의 소유자가 승역지상에 통로를 개설하여 승역지를 항시 사용하고 있는 객관적 상태가 민법 제245조에 규정된 기간 계속한 사실이 있어야 합니다.

 

이러한 지역권의 시효취득의 경우도 토지 소유권의 시효취득과 마찬가지로 등기를 해야 합니다.

 

4. 지역권의 불가분성

 

지역권은 불가분성이 있어서, 토지 공유자(요역지 공유자)의 1명만 지역권을 취득해도 다른 공유자도 전원 지역권을 취득하게 됩니다. 반대로 토지 공유자의 1명에게 지역권의 소멸사유가 생겨도 공유자 전원에게 소멸사유가 생기지 않는 한 지역권은 소멸하지 않습니다.

 

[맺으며]

 

오늘은 조금 딱딱할 수 있는 지역권에 대하여 알아보았습니다.

그런데 의외로 통로개설 여부 등을 가지고 지역권의 시효취득에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 토지 소유자는 자신도 모르는 사이에 타인이 지역권을 시효취득하지 않도록 주의해야 하겠습니다.