점유취득시효에서 자주점유의 추정

[들어가는 말]

 

오늘은 "점유취득시효"와 점유취득시효에서 문제되는 "자주점유의 추정"에 관하여 알아보겠습니다.

점유취득시효, 특히 부동산의 점유취득시효는 쉽게 말하면 20년간 어떤 부동산(주로 토지)를 점유하고 있으면 그 부동산이 점유자의 소유가 된다는 것입니다.

특히 농촌 등에서 잘 관리되지 않은 토지가 느닷없이 점유취득시효가 완성되었다면서 소유권이 변동되는 경우가 있으니 토지의 소유자는 유의해야 합니다.

반대로, 등기를 하지 못한 채 토지를 오랫동안 점유하고 있는 경우에는 점유취득시효를 이용하여 소유권을 확실히 이전받을 수 있습니다.

그러면 토지 소유자는 점유취득시효를 뺏기지 않기 위해서 어떻게 해야 할까요?

반대로 점유취득시효를 이용하여 소유권을 확인하고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

다음에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 점유취득시효

 

점유취득시효는 아래와 같이 민법 제245조에 정의되어 있습니다.

 

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

 

그러니까 A라는 토지가 있을 때, 이를 20년간 '내가 가지겠다'는 의사로 평온, 공연하게 점유했다면 등기를 하여 소유권을 취득할 수 있다는 것입니다. 그럼 소유자가 순순히 등기를 해 줄까요? 보통 점유취득시효를 주장하는 사람은 소를 제기하여 점유취득시효가 완성되었음을 주장하며 소유권이전등기를 청구할 것입니다.

그러면 원래 소유자는 '20년간', '소유의 의사', '평온·공연하게 점유' 같은 부분에 대해 반박하겠지요.

이제 원래 토지의 소유자를 甲이라고 가정하고, 20년간 점유한 자를 乙이라고 가정해 봅시다.

乙은 20년간 점유했음을 주장하면서 甲에게 소유권이전등기 절차를 이행하라고 민사소송을 제기하였습니다.

이때, 乙은 '소유의 의사', '평온·공연하게 점유'를 증명할 필요가 없습니다.

증명책임은 甲에게 있지요. 그 이유는, 아래와 같이 민법 제197조에 점유자에게 소유의 의사, 선의, 평온, 공연하게 점유한 것이 추정되기 때문입니다.

 

민법 제197조(점유의 태양) ①점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.

 

이 '소유의 의사'로 하는 점유를 자주점유라고 합니다. 자주 가서 점유한다는 뜻이 아닙니다. : )

그러면 그 반대는 무엇일까요? '타주점유'입니다. 즉, 땅을 빼앗기고 싶지 않은 소유자는 점유자가 '타주점유'를 했다고 주장할 것입니다.

 

2. 자주점유의 추정

 

이러한 '자주점유'는 점유권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적, 객관적으로 결정합니다.

예를 들어, 점유의 원인이 매매·증여와 같은 것이라면 자주점유가 될 것이고,

반대로 점유의 원인이 지상권, 전세권, 질권, 임대차, 임치 등인 경우는 타주점유가 됩니다.

 

내가 이 땅 사 가지고 점유한 거에요! ← 자주점유

이 땅을 얼마씩 소유자에게 주고 빌려서 점유한 겁니다. ← 타주점유

 

그 외에도 명의수탁자가 점유한 경우도 타주점유입니다. 그리고 공유자 1명이 토지 전체를 점유한다면, 다른 공유자의 지분비율에 대한 점유는 타주점유가 되겠지요.

 

그런데 타주점유가 명백하게 밝혀지지 않는다면 자주점유가 추정됩니다.

 

이렇게 자주점유가 추정되는 것은, 일정기간 아무런 다툼이 없이 목적물을 계속 점유한다면 애당초 소유권을 이전하고자 하는 어떤 관계가 존재했을 가능성이 크다고 보는 것입니다.

그렇지만 자주점유 자체는 소유자와 동일한 지배를 사실상 행사하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지, 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권한 즉 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아닙니다(93다12176). 

 

또 소유의 의사는 점유개시 당시 존재하여야 하는데, 그것으로 충분하며, 나중에 매도인에게 처분권이 없음을 알았더라도 자주점유의 성질이 변하지 않습니다. 즉 乙이 甲에게서 토지를 매수하여 계약서를 쓰고 토지 대금을 지급했는데 나중에 알고 보니 甲이 그 토지의 소유자가 아니었다고 해도, 자주점유의 추정이 깨지지 않는 것입니다.

 

3. 자주점유 추정이 깨지는 경우(자주점유 추정의 복멸)

 

자주점유의 추정을 깨기 위해서는 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실을 증명하거나, 점유자가 진정한 소유자라면 통상적으로 취하지 않을 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 하지 않은 경우 등 외형적·객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하여 점유할 의사를 갖지 않았던 것으로 볼만한 사정을 증명하여야 한다.

 

첫번째로, 만일 甲이 乙에게 토지를 빌려주었다는 임대차계약서나 사용대차(무상으로 빌려줌) 계약서를 제시하면 乙이 자주점유했다는 추정을 깰 수 있습니다.

 

두번째로, 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 하지 않는 경우를 보여서 자주점유의 추정을 깰 수 있는데요, 예를 들면 乙이 점유한 토지의 담장이 무너져서 丙이 피해를 입었고, 丙이 乙에게 손해배상을 청구하자 乙이 '나는 소유자가 아니라서 배상을 해 줄 수 없다'라고 한 경우 등이 속합니다.

그 외에도, 토지 점유자가 점유기간 동안 여러 차례 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법이 시행됨에 따라 등기의 기회가 있었음에도 불구하고 소유권이전등기를 하지 않았고 오히려 소유자가 같은 법에 의하여 소유권보존등기를 마친 후에도 별다른 이의를 하지 않은 경우에도, 자주점유의 추정이 번복됩니다(99다56765).

 

4. 소유자가 점유취득시효 주장을 예방하는 방법

 

만일 멀리 떨어져 있는 토지가 있다면 가끔 누군가 점유하고 있지 않나 살펴야겠지요.

그리고, 누군가 무단점유한다면 내용증명을 보내거나, 소유권에 기한 방해배제청구를 해서 쫓아내야 할 것입니다.

또는 임대차나 사용대차 계약서를 작성하여 잘 보관하는 것도 좋습니다.

사실은 임대차 계약서나 사용대차 계약서 작성이 매우 중요한데, 굳이 소송을 걸어서 쫓아내기에는 부담도 크고 그럴 필요가 없는 경우라면 나중을 대비하기 좋은 수단이기 때문입니다.

 

5. 점유취득시효와 같은 제도가 왜 존재하는 것일까요?

 

대법원은 1986.2.25. 85다카1891 판결에서 “취득시효제도는 법률관계의 안정을 기하기 위하여 일정한 사실상태가 상당기간 계속된 경우에 그 사실상태가 진실한 권리관계와 일치하느냐의 여부를 따지지 아니하고 그 사실상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 인정하려는 제도”라고 하였습니다.

 

오랜 시간이 지나고, 정확한 사실을 밝히기 어려울 경우에 점유가 계속되어 온 사실상태를 존중하여 진실된 권리관계로 인정해 준다는 것입니다. 실제로 어떤 사건에서는 30-40년 전에 계약이 있었는지 없었는지에 대해 다툼이 있었는데, 증인이 있다고 하더라도 기억이 온전하기가 쉽지 않지요.

 

어떤 경우이건 권리 위에 잠자면 안 되고, 자신의 권리는 매의 눈을 뜨고 지켜야 하겠습니다.