보증금 돌려받자! 임차권등기명령 신청하기

사진: Unsplash의Tierra Mallorca

주택의 전·월세 보증금을 다른 채권자에 비해서 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 "우선변제권"이라고 합니다.

주택이 경매 또는 경매에 부쳐진 경우, 환가대금(경매 대금)에서 후순위권리자나 그 밖의 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리인 것이죠.

그런데 이 우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춰야 발생합니다.

확정일자는 주민센터 등에서 부여받으셨을 것이고, 대항요건은 "주택의 인도"와 "전입신고"를 하면 갖추어지는데요,

만일 임대차 기간이 종료되고 어디론가 이사가야 하는 상황이라면 어떻게 될까요?

임차인이 이사를 가면 대항요건을 잃게 되고, 따라서 우선변제권도 잃어버리는 결과를 낳게 됩니다.

 

 

임차권등기를 받으면 이사를 가더라도 우선변제권을 잃지 않습니다.

 

예를 들어 보겠습니다.

 

갑돌이는 A 주택에 전세로 보증금 5천만 원을 주고 들어가 살게 되었습니다.

열심히 알아본 후에, 확정일자를 받았고, 전입신고를 했으며 A 주택으로 이사가서 대항요건과 우선변제권을 갖추었습니다.

그런데 전세기간이 만료되었음에도 집 주인(임대인)이 보증금이 없고 새로운 세입자가 나타나지 않았다며 보증금을 지급하지 않고 있습니다. 임차인 갑돌이는 출근 문제로 당장 다른 도시로 이사가야 하는데, 집을 비우면 대항요건을 잃고 우선변제권도 잃어버려서 나중에 혹시 A 주택이 경매에라도 부쳐지면 보증금을 받지 못할 것이 우려되는 상황입니다.

 

이럴 때 임차권등기명령 제도가 도움이 될 수 있습니다. 이사를 가더라도 우선변제권을 지킬 수 있는 방법인 것이죠.

 

그럼, 임차권등기명령 제도에 관하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.

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1. 임차권등기명령

 

먼저 주택임대차보호법 제3조의3을 보시겠습니다.

 

제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.
...
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

가. "임대차가 끝난 후"

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약기간이 만료되어 임대차가 종료된 경우를 포함하여, 임차인이 해지통고를 하여 임대차가 종료되거나 합의 해지하여 임대차가 종료된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

- 기간의 약정이 없는 임대차의 경우, 임차인이 해지통고한 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생겨 임대차가 종료됩니다.

- 묵시적 갱신이 이루어진 경우(주택임대차보호법 제6조)에는 임차인이 해지통지를 하고 그로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생겨 임대차가 종료됩니다.

 

나. "보증금이 반환되지 아니한 경우"

 

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

이 돌려받지 못한 금액을 신청서에 아래와 같이 적어줍니다. 전체 보증금액은 "임대차계약의 체결사실 및 계약내용"에 밝히게 됩니다.

 

2. 임차권등기명령 신청에 적어야 하는 내용

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

1. 사건의 표시

2. 임차인, 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민번호 포함

-  대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소

3. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

4. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임

5. 신청의 취지 및 이유

- 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제2항).

6. 첨부서류의 표시

7. 연월일 및 법원의 표시

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류는 아래와 같습니다. 주로 밑줄 친 부분의 서류가 필요할 것입니다.
- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
- 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
- 임대차계약증서
- 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
- 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
- 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

주택임차권등기명령신청서 신 청 인(임차인) 성 명:   김갑돌 주 소:   안양시 무슨동 123 전화번호 : 010-1111-1234 피신청인(임대인) 성 명: 나임대 주 소: 안양시 무슨동 456                     신 청 취 지 별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다 라는 결정을 구합니다.                     아 래 1. 임대차계약일자 : 20XX . XX. XX. 2. 임차보증금액 : 금 100,000,000원, 차임 : 금 500,000원 3. 주민등록일자 : 20XX . XX. XX. 4. 점유개시일자 : 20XX. XX. XX. 5. 확 정 일 자 : 20XX. XX. XX.                     신 청 이 유   신청인과 피신청인은 20XX. XX. XX.자에 임차기간 20XX. XX.XX. 부터 20XX. XX. XX. 까지 신청취지 기재와 같이 임차보증금과 차임으로 별지목록 기재 건물에 대하여 임대차계약을 체결하였으나, 위 계약이 (.... ) 20XX. XX. XX.자로 만료되었음에도(해지되었음에도) 피신청인은 임차보증금을 지급하지 않고 있습니다. 이에 신청인은 부득이하게 임차권 등기명령을 구하기에 이른 것입니다.                      첨 부 서 류 1. 건물등기부등본 1통 2. 주민등록등본 1통 3. 임대차계약증서 사본 1통                     20XX . XX. XX.                     신 청 인    김갑돌 (인) OO지방법원 귀중

[별지] 부동산의 표시          1동 건물의 표시                    ○○시 ○○구 ○○동 ○○ (우편번호 ○○○ - ○○○)          [도로명주소] ○○시 ○○구 ○○로 ○○             철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트          제12층 제1205호                                       1층 000㎡                   2층 000㎡                   :                   20층 000㎡                   지층 000㎡                            전유부분의 건물표시             제12층 제1205호              철근콘크리트조              00㎡                  대지권의 목적인 토지의 표시          ○○시 ○○구 ○○동 ○○ (우편번호 ○○○ - ○○○)              대 0000.0㎡, 대 0000.0㎡                  대지권의 표시           소유대지권           대지권비율 0000.0분의 00.00. 끝.

그리고, 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

3. 임차권등기명령 신청 이후

 

임차권등기명령 신청에 대한 재판은 가압류에 대한 재판을 준용합니다.

즉, 임차권등기명령신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있으며, 그 재판은 결정으로 합니다.

임대인은 임차권등기명령 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있습니다.

그런데 주의할 사항은, 임차권등기명령 결정이 나고 나서도, 임차권등기명령이 임대인에게 송달된 후에 등기촉탁이 이루어지기 때문에 결정 후 일정 시간이 지나야 등기가 이루어지게 된다는 것입니다.

임차인의 입장에서는 임차권등기명령 결정을 보고 바로 이사가지 말고, 등기가 확실히 된 것을 보고 이사가야 하겠지요?

 

임차권등기가 필하여지면 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금에 대한 우선변제권이 없으므로, 혹시 새로 임차하려고 하면 임차권등기가 있는지 조사하여야 할 것입니다. 임대인에게는 새로운 임차인을 구하기 어려워지므로 어느 정도의 압박은 될 수 있을 것입니다.

 

이제 임차권등기가 되었으면 임차인 김갑돌은 다른 곳으로 이사갈 수 있습니다.

이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않기 때문이지요.

 

하지만 그래도 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면 임차인에게는 새로운 싸움의 시작입니다.

임차권등기만으로는 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다는 뿐이지, 시효중단도 집행권원도 없기 때문입니다.

임대인이 보증금 지급을 계속 미룬다면, 지급명령이나 민사소송 등을 통하여 보증금을 받아내는 방법을 강구하여야 할 것입니다.

 

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이번에는 임차권등기명령의 의의와, 신청 방법, 그 효과 등을 알아보았습니다.

임대차에 문제가 생긴 경우, 법률전문가와 상담하는 것도 좋은 방법입니다.

소송이나 다른 법적 절차는 나중에 진행하더라도, 일단 상담을 통하여 자신의 위치를 객관적으로 확인해 볼 수 있기 때문입니다.